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政府有足够能力调控房地产

2010/3/31 15:22:24 来源:北京房产 字号:T / T

高房价以及房地产市场乱象能否得到纠正,是本次“两会”不容置疑的最大热点之一。房地产,既关乎宏观经济,更关乎民生,是一个纠结复杂的市场,牵一发而动全身,加之以前的数次调控,效果均不明显。所以,对于此次调控新政的最终结果,持怀疑观望态度,也不是不可以理解。但是,有充分的理由认为,政府此次调控,有确凿的胜算依据。

首先是信心。所谓“上下同欲者胜”。去年底的国务院常务会议,温总理“两会”前在新华网与网友的交流,以及上周五的政府工作报告,都发出了坚定的信号:抑制部分城市房价过快上涨的趋势。要知道,这一部分城市,是全国的标杆,一旦标杆变化,全国房价都会随之起舞的。相关的国土、财政、税务、银行、住建等部门,均已经表态,而且已有实质性动作出台。进入新年后,多数城市的房屋成交量和成交价格,都有一定程度的下降,特别是成交量。观望态势已经形成。

为什么说,要相信政府的决心和态度?因为高房价,在相当程度上,妨碍了经济的健康增长和民生的改善。如果要把拉动经济的力量转到内需上,就必须将过高的房价降下来,提高居民的消费能力。房价还关乎一代甚至几代年轻人的生存状态和梦想,关乎社会的和谐。如果房价不能稳定,我们将会面临增长方式转变、民生改善的更大困难和压力,这是我们的“不能承受之重”。

其次,政府有足够的手段。

实证分析表明,流动性与房价之间,存在高度相关和因果关系。流动性泛滥致房价上涨,是最近几年的规律。去年过分宽松的信贷投放,对房价的飙升,有直接的推动作用。

流动性泛滥,要靠两个东西吸收,一是通货膨胀,二是资产价格泡沫。可是,2007年以来,国内产能严重过剩,而出口又持续低迷,加之国际大宗商品价格总体稳定,尽管CPI逐步上涨,并最终于去年底转正,但是,明显的通胀没有发生。所以,资产价格上涨,如股市和房市在去年的火爆,有“在所难免”的性质。

 

在今年以及今后的几年,发生明显通胀的可能性都不大,所以,为抑制房价继续上涨,必须收紧流动性闸门。今年1月信贷投放高达1.3万亿元,是因为去年底的很多项目转到今年所致,并非常态。2月信贷,就下降到了7000亿元的水平。根据多年的惯例,商业银行信贷投放总是前高后低,即从第一季度到第四季度递减,则今年信贷总量约为7至8万亿元左右,下降明显。房地产企业属典型的信贷依赖型,尽管可以进行股权和债券融资,但失去了信贷融资,房地产企业的拿地和投资冲动势必减弱。

同时,银监会也要求商业银行调整贷款结构,支持新能源、低碳和环保产业和技术创新。从各大银行负责人的表态看,没有一家银行继续增加房地产贷款,这对房地产企业应该是个提醒。

财政政策,也在调整。首先是营业税的优惠基本取消。其次,央企的红利上交,在停顿14年之后,正在恢复。央企1万多亿元利润,部分投入了房地产,有60%的“地王”是央企。今后,随着红利上交制度的完善,“地王”将越来越少,越来越小。

土地政策也在调整,比如房地产企业利用“杠杆”手法,用一点自己的资金,借助银行贷款就可以撬动一大笔投资,现在,房地产企业要拿地,至少要有50%的自有资金,而且需要在一年内全部交清。

更重要的,温总理在政府工作报告中,提出今年将投入630多亿元,建造300万套保障性住房,对200万套棚户区进行改造。这是治本之策。

有人说,住房是刚性需求。其实不准确。对居民来说,有房住,才是刚性的。有房住不是拥有房子,有的最低标准应该是租。任何政府不可能实现让每个公民都有一套自己的房子。房子的基本属性是商品的,商品的价格应取决于供求,而若是正常需求,便会随价格的提升而下降。之所以会出现房价高企,却买不到房的怪现象,那是因为有过多的人,把房子当作投资品来炒作(在这里,投资和投机的性质是一样的)。商品是为了消费而购买,投资品是为更高价出售而买,投资品的价格高低,仅仅取决于人们对于未来的判断,只要价格能够再高,现在的价格就是低的。而“人人拥有自己的住房”,是形成房价只涨不跌的预期的重要因素。

因此,必须打掉人们对于房价将继续明显上涨的预期,炒作之风才会降温。说到底,房子多了,房价才会下降。当前,房子的供给是不充分的。政府的责任和义务,在于“安居”。无论是发达如美国,现代化如新加坡,还是高房价城市如香港地区,政府在为公众提供租赁房上,都算尽力。如果我们增大保障房建设力度,而且坚持数年,效果定然显现。

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