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房地产需要再一次革命性的改革

2010/3/31 15:54:09 来源:北京房产 字号:T / T

如果把上世纪90年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为改革开放后的第一次房地产革命的话,那么,面对现在房价高企,有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。

这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。

第一次房地产市场化改革把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济中最重要的要素市场相匹配的。

但是,现有的房地产行业中,政府一次性收取土地出让金、消费者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品,就是消费者不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。

这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如,现在普遍认为中国处在城市化的中期,房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,开发商就会认为捂地是一个好的选择,普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。

当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大。今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往不同,这次是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移。

政府既怕房价涨,也怕房价跌,内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。所以理想的治本之策就是通过税费改革,改现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。

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