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其他16家会否对地产业形成垄断?

2010/4/1 9:58:02 来源:北京房产 字号:T / T

(来源:南方日报)日前,国资委要求78家不以房地产为主营业务的央企必须在15个工作日内制订有序退出房地产业的方案。但到目前为止,仅仅一户央企公布退出时间表。而从去年就表示要进军房地产业的某央企日前表示,其直属国务院,不归国资委管理,故国资委的措施对其进军房地产业无任何影响。这种局面本是预料之中,3月15日“两会”结束当天,总理报告言犹在耳,京城就传央企牛气冲天勇夺三地王,舆论之哗然可想而知。这种表现想来高层也不能容忍,所以国资委之后断然采取措施。但国资委要求是要求,央企会不会照章办事,又是另外一回事了。

事情的发展正如我们所看到的,央企已显尾大不掉。这种势头一点也不奇怪。社会形态正是这样一点点发生改变,房地产业以及其他行业完全可能从最初国有企业进入苗头渐涨,到慢慢蚕食,再到兼并扩张,最终一统天下。对此也不要大吃一惊,这是我们对平衡状态被打破之后的一种不适应,垄断行业其实有着同样的毛病,只是因为社会已经被迫习惯了垄断,批评无甚用处,才少了许多批评。然而,国进民退的步伐是那么紧锣密鼓,一个过去有大量民营企业涉足的产业极有可能成为央企攻城略地的下一个目标。

今年以来,各地10大地王有8个被央企拿下,北京成交的22块非工业用地有12块为有央企背景房地产商拍到。各大央企在地产市场上左奔右突,所到之处,媒体惊呼狼来,地方政府却开门迎大王,对手中持有大量银行贷款的央企莫不是顶礼膜拜。地方政府目前负债达到7.2万亿,携带大量资金并可能带来投资的央企岂不正是缓其燃眉之急的及时雨么?所以,央企之尾大不仅在于其自身的雄厚实力和与银行的关系,更在于它已经成为地方政府的仰仗对象,情况如此复杂,可以想象国资委的政令推行之难。

需要再次重申,对于央企进入房地产市场并非所有制歧视,如果说国家对央企的定位在于“关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域”,那么除非政府认定房地产行业已经关系到国家安全和国民经济命脉,否则央企绝无进入资本市场与民争利的理由。但我们看到,房地产市场已经成为诸多地方政府的经济命脉,在很多政府文件的表述中已经认为房市的稳定关系到国家安全和社会稳定。从这个角度来看,国资委的这个文件有某种弦外之音,国资委要求78家不务正业的央企退出房地产业,但并没有限制其他16家以房地产为主业的央企,国资委有可能像整合央企旗下酒店业一样将这78家不务正业的央企的房地产业务剥离给这16个名正言顺的地产央企。果真如此,将是对这16家央企的极大利好。从这个角度来说,国资委的措施很可能无法减少央企对房市的进入,反而会加强中央对涉足房产央企的控制。

 

(来源:中国经济周刊)国资委呼吁社会要正确看待产业间的重组。

国资委相关人士告诉《中国经济周刊》:当前需要“理清思路、解疑释惑”。毕竟这无论对国企改革还是国有企业发展本身,都甚为重要。

“现在大家都在热炒‘国进民退’,作为民营企业的沙钢去年进入世界500强,得知这个消息后我非常激动。沙钢不是联想这样没有历史包袱的现代公司,而是一个传统企业,就是靠一勺钢一勺钢炼到世界500强去了。沙钢能进入世界500强,太神奇了。媒体为什么不好好炒炒这个事,偏要盯着这些年发展势头不错的国有企业不放?”电话那头的国资委研究中心企业改革与发展研究部部长王志钢,着实无法理解时下在经济学界掀起的这场关于“国进民退”的大讨论,他在接受《中国经济周刊》采访时毫不讳言地表达了自己的看法。

在王志钢看来,中化集团控股的方兴地产(中国)有限公司(下称“方兴地产”)的“地王”头衔,是引领“国进民退”讨论的源头之一。

2009年6月30日,方兴地产在诸多地产大鳄中突然杀出,最终以40.6亿元的天价拿下北京广渠路15号地,楼面地价达15321元/平方米,刷新北京“地王”纪录,被舆论认为是当时的双料“地王”。

由于方兴地产在拿地前后获得了约245亿元的银行授信,也被形容为“拿的是国家的钱”。随后“方兴地产”连同中化集团毫无悬念地被冠之于“国进民退”的典型。

方兴地产是中国中化集团公司的房地产开发旗舰公司,公司于2007年8月在香港联交所挂牌上市。

“把方兴地产作为‘国进民退’的代表有点冤。”王志钢告诉《中国经济周刊》,他曾专门对“方兴地王”事件进行了调查和了解,问题的焦点主要集中在国有上市公司是否还是过去意义上完全的国有控制企业。

相关人士向记者分析,国有企业的本性包括相互联系的两个方面:一是全民性,也就是说,国有企业的“股份”每个公民都有份;二是公共性,也就意味着它的收益要回归全民。

但是国企的本性随着国企的上市悄然发生着改变:只有持国企上市公司股票的投资人才能真正享有红利和收益。

据记者了解,作为上市公司的方兴地产,在股东结构中,中化集团作为方兴地产第一大股东,持有其7.68亿股股份。

“方兴地产之所以算公有制企业,只不过在股东结构中,中化集团是第一大股东,而传统国有企业的这种叫法是否适合方兴地产这类企业,需要进一步探讨。假设方兴地产赚了钱,那些钱并不是要回到央企,大部分要分给股民,而好多股民都是香港人。”王志钢向《中国经济周刊》分析。

业内人士向记者透露,方兴地产作为香港上市公司,可以因为看好内地的房地产市场,去参与竞争地块。“这也是反映了上市公司股东的要求,如果方兴地产不去按照股东的要求做,只是中化集团的的想法,股票在市场上也不会表现这么好。所以,在界定上将方兴地产完全划归为国有企业,站不住脚。”

另一个遭受舆论质疑的问题是,方兴地产在夺得广渠路15号地前后,该公司获得了来自中国银行(601988,股吧)的200亿元及来自中国工商银行(601398,股吧)45亿元的银行授信。

“腰包鼓了自然要置业”,但也由此被舆论认为是拿着国家的钱去买地,并且将方兴地产看做是造成2009房地产市场地价屡创新高的罪魁祸首之一。有数据显示,信贷剧增的2009年上半年,60%的“地王”被有国资背景的地产商获得。

对于方兴地产获得的巨资银行授信,王志钢的解释更为直截了当:“方兴从银行贷款的钱怎么能说是国家的钱?况且国内好多银行都已经股份制改革了,银行自身也是上市公司,其经营目的都是创造更多的利润。而且银行永远是‘嫌贫爱富’的,不管是国有的还是非国有的,只要企业好,肯定会给企业贷款,舆论简单地把这部分资金归结为国家的钱,这样说不太公平。”

 

(来源:新京报)国资委副主任邵宁昨日就高房价与央企关系的热门问题在国资委网站做出回应称,地王是招拍挂制度的必然产物,关键是地方政府通过竞拍土地获得财政收入的使用方向,不能因出现地王就将招拍挂制度废弃。

    央企退出房地产不会对房价有太大影响

    在近日央企接连在北京拍出“地王”后,上周国资委宣布78家不以房地产为主业的央企将陆续进行重组,退出房地产市场。

    3月21日,国资委副主任邵宁在出席中国发展高层论坛时表示,78家央企退出房地产不会对房价有太大影响。

    昨日,邵宁在国资委网站上就央企与房价的热点问题再度做出回答。

    在这篇《邵宁答媒体关于房地产价格等问题》的文章中,邵宁表示,高房价已成为社会不稳定因素之一,但决定房价高低的根本因素是供求关系,抑制房价过快上涨须从供给和需求两端入手。一方面增加供给,主要是供地;另一方面抑制投资性需求的出现,如一些专家提出的征收物业税等办法,使社会需求正常增长。

    邵宁表示,解决高房价问题必须对症下药,中国的房地产市场是高度竞争性的,开发商是在特定宏观背景下、特定政策框架内正常经营的企业。开发商在房价等问题上的影响其实是非常有限的,无论是民营的还是国有的。

 “地王”的直接受益者是地方政府


    对于央企拿地热,邵宁直接“点破”说这是目前我国土地招拍挂制度的必然产物。“地王”的直接受益者是地方政府,政府通过竞拍土地获得财政收入,这并不是坏事,关键是这笔收入的使用方向。不能因为出现“地王”就将招投标制度废弃,这一制度比此前的协议转让相比是透明阳光的,有利于防止暗箱操作和腐败。

    邵宁表示,目前中国社会在收入分配上出现了分化是不争的事实,这一现实决定了,中国的房地产业必须针对不同的社会阶层。给有钱人提供的房产,政府不必去严控价格,让市场供求去决定,盈亏风险自有开发商承担。“地王”基础上的房产应该属于这一范畴。政府的职责是通过拍地将获得的收入向低收入群体提供廉租房和公租房,为低收入群体提供的住房价格必须控制,而且政府要有补贴,并出台严格管理办法。

    “我们应该坚持招拍挂制度,让地方政府取得土地收入。同时要求地方政府把这种收入的相当部分转移到为低收入群体解决住房的方向上去,实现利益的转移和再分配。这可以通过各级人大的监督实现。”邵宁表示。

 

(来源:学习时报)政府工作报告遏制房价和地价的声音言犹在耳,北京三个新地王就产生了。此番三个新地王都是央企制造,无论总价和单价都创了北京地王的新高。不仅如此,央企似乎全然不理会国资委有关非主营业务为房地产的企业不得涉足地产行业的规定,在参与地王竞拍的企业中,就有烟草公司这样利润本非常可观的央企。这种现象只能说明,地产行业的利润实在太丰厚了,连烟草企业也要进来分一杯羹。

央企的财大气粗当然是其他类型企业望尘莫及的。但是,站在企业的角度看,哪儿有利润或者利润高就往哪儿挤,这乃是企业的天性,过多埋怨和责怪都无济于事。何况,现实是土地供应有限,特别是优质地块越来越少,有实力拿地为什么不拿呢?

不过,从社会的角度看,地王频频出现,决非好事。要平抑房价,只能依赖于政府。而政府的一个主要手段就是通过调控土地来影响房价。今年以来,从中央到地方,政府在调整结构、规范土地市场等方面出台了许多严厉的举措。最新的是国土部祭出了规范土地的19条措施。政府工作报告也再度强调要完善土地收入管理使用办法,抑制地价过快上涨,加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度,并把这作为今年治理房地产行业的一项重要任务。

然而,现实却似乎不那么乐观。北京地王和土地拍卖成交额的再创新高就是一例,当天,北京一日成交6块土地,总金额达143.5亿元。其他地方,特别是一线城市,也差不多如是。

地方政府之所以在土地调控上名实不副,主要是受制于政绩考核和土地财政。这两项不解决,地方政府不会去真正打压房价。因此,调控房价和地价的重任其实也就更多落在中央政府及其相关管理部门身上。虽然我们不应怀疑主管部门的意图和能力,但是,如果对此寄予过多期待怕也是要失望的。原因就在于,现实中开发商多与地方政府有着很密切的关系,而主管部门顾忌地方政府的态度,不能不手下留“情”。

例如,前几天国土部公布了去年年底曝光并督促地方政府处理的18宗闲置土地最终处置情况。除山东威海一宗土地被正式注销登记,长沙一宗土地拟由政府收回外,其余16宗土地大部分被督促开工,一部分则被要求缴纳违约金或者是土地闲置金,其中包括闲置3年以上的土地,也包括几家央企都轻松过关。当时国土部曾明确表示,对土地闲置满1年不满2年的,要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对土地闲置满2年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用。现在这个最终处置之所以与国土部此前的表态不合拍,原因是土地的闲置多半由地方政府造成,或者与地方政府的行为有关,这就使得在对闲置土地的处置中,实际多以“整改”等“软处理”方式进行,真正处罚到位的并不多。

土地市场的规范运作是房地产业和城市健康发展的基石。规范包括两个方面,一是尽可能按照市场经济的原则,采用市场的方式去调控房地产业,减少人治因素的干扰;二是如果有必要采取行政手段干预市场,政策的执行力度就必须到位,敢于动真。最怕的就是一方面不断加大行政的干预力度,另一方面在执行过程中又因各种人为因素特别是利益的纠葛而导致政策执行的力度不断弱化,这将会出现市场和政府双重失灵的情况,造成一系列怪诞现象的出现。例如,一边是“老地王”搁荒多年,不见动工,一边是地价飙升,“新地王”接连诞生;一边是政府不断加大土地供应,一边是新开工量不增反减。

考虑到中国人多地少以及土地不断减少的现实,特别是目前的房价高涨已严重影响到社会多数人的安居乐业,为使房地产业健康发展,政府确有必要对房地产市场进行适度干预,规范土地市场,对房地产商囤地等行为进行打击。但目前来看,土地主管部门在处置闲置土地方面有三大难题:一是房地产开发商不以集约节约用地为原则,而只考虑多圈占土地;二是土地批准后的监管,缺乏有力的执行手段;三是利益关系复杂,盘根错节,使得无偿收回土地基本无法实现。面对这些难题,作为国家的土地主管部门,虽有平衡各方利益的必要,但必须要抓住主要矛盾。当前的主要矛盾就是如何来保障广大中低收入阶层的住房需求得以实现。为此,须牺牲地方政府的部分利益。如果中央的宏观调控部门没有这样的决心和认识,就很难使调控达到预期效果。

以往宏观调控的经验告诉我们,当政府采取行政手段干预市场时,调控政策能否奏效,关键还要由实际执行力的强度来决定。所以,面对一个个新地王以及地方政府在遏制地价和房价上的无所作为,国家主管部门要真正发挥出行政调控的威力来,就必须在实际的执行力度上强力推进;否则,“雷声大,雨点小”,政策执行不力导致房价反弹,反会损害政策和政府的公信力。

 

(来源:外汇通)国务院国资委18日下午召开新闻发布会,国资委新闻发言人杜渊泉经授权,重申四点:

第一, 搞好国有企业,推动国有经济布局和结构的战略性调整,发展壮大国有经济,实现国有资产保值增值,是国务院赋予国资委的职责。我们将坚定不移地坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度,坚持两个“毫不动摇”(毫不动摇地巩固和发展公有制经济,毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展),增强国有经济的活力、控制力、影响力,更好地发挥国有经济在国民经济中的主导作用,促进社会主义市场经济发展。

第二, 中央企业是国有经济的骨干和中坚,在促进经济社会发展中承担着重要责任。中央企业将继续按照科学发展观的要求,坚决贯彻落实党中央、国务院关于加快转变经济发展方式和宏观调控的政策,坚持突出主业,深化改革,优化结构,强化管理,增强活力,努力发展成为具有较强国际竞争力的大企业大集团。

第三, 有房地产主业的中央企业要带头执行国家法律法规和有关政策,依法经营,重质量,讲信誉,创品牌,在促进房地产业健康发展中发挥作用。

第四, 处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司,要加快调整步伐,在完成阶段性任务后有序退出。作为控股或参股的股东,要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策,在董事会中发挥作用。

背景资料:中央企业房地产业务有关情况

2003年国资委成立以来,中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组,先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业,三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户,集中度明显提高。

据初步统计,2009年,中央企业房地产业务销售收入为2209亿元,约占全国商品房销售收入的5%;房屋销售面积为2807万平方米,约占全国商品房销售面积的3%。

国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家。据初步统计,2009年,这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元,占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明,中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。

除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务,按照国资委要求,这些企业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2008年,这些企业所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只占到15%,利润只占7%。

近年来,中央房地产企业通过加强管理,在市场开拓、产品质量、物业管理和售后服务等方面都取得长足进步,在讲诚信、规范运作方面都发挥了较好带头和表率作用。中海地产、保利地产(600048,股吧)、中粮置业、华润置地、华侨城等品牌已得到了社会的高度认可。中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用。中国冶金科工集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、招商局集团有限公司等企业规划和在建的保障性住房面积超过2000万平方米。中央房地产企业已成为我国房地产行业的一支健康力量,为促进我国房地产业持续、稳定、健康发展作出了应有贡献。

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